房地产市场还有一次疯狂吗？(2)

　　
　　当然中国人口众多，领土面积广，发展不平衡，但是在房地产市场上，其实很简单，越是落后的地方房子涨的越少，其泡沫也不大，对整体经济影响不大，而经济发达地区，泡沫严重，对整体经济影响也大。所以在房地产市场上，中国没有特殊性。
　　
　　中国不同于日本的有两个，一个是土地财政，地价直接连着财政收入，而地方财政收入又连着投资，因此泡沫破裂其危害性要高于日本。
　　
　　第二个是，此轮经济下滑伴随着人口增长率的下滑，也正好在刘易斯乖点附近，60年代出生的这一波人开始计划生育，发达地区他们大多是至能养育独生子女，而现在正是这些独生子女结婚买房的时候，而这批独生子女在发达地区大多父辈都有多套房，到了80后一带结婚的时候，他们已经不考虑买房了。
　　
　　而从不发达地区进入城市需要买方的人，一个是他们收入赶不上高涨的房价，而且他们不像70后，有父母亲的积蓄为他们首付，他们的父辈60后已经是月光族，储蓄的能力很差，没有能力供他们买房子。这种情况在日本经济中是没有出现过的。
　　
　　现在大多数人谈到中国房地产未来还有空间，其中最有说服力的理由是中国的城镇化正在推进，而上世纪90年代，城镇化已经结束。其实这个观点也有问题；不论是否城镇化，关键的因素还是经济增长，如果经济不增长，城镇化救市空口说空话，农民进不了城，即使进了城也只能靠政府的保障房，哪里可能带动房价的上涨呢。
　　
　　所以近期无论社科院的观点还是任大炮还是周小川的观点，都把城镇化绝对化了，尤其是社科院日本所在房地产阶段的划分上机械的套用日本历史，错误的认为中国经济还会高速增长，因此得出未来还有超预期上涨的荒唐结论。