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大孟和小芳夫妻俩决定要买房，这天，中介小王向他们推荐了一套90平米左右的二手房。夫妻俩看后挺满意，于是小王趁热打铁：“觉得合适的话，我帮你们约见业主吧。”大孟说：“只要业主将报价的零头去掉，我们马上就买。” 第二天，大孟夫妻俩和业主洪叔进行了拉锯战，洪叔始终不愿意在价格上作任何让步。双方僵持不下之际，洪叔接到个电话，之后便得意地说：“今天行情又变了，你们嫌贵，可有人还愿意加价买我的房子，恕不奉陪了！”说完，他拂袖而去。 又过了几天，小王忽然打电话给大孟，神秘兮兮地说：“告诉你一个好消息，我有一个好办法帮你们低价吃进房子。”听小王一通解释，大孟才明白：洪叔其实是连着囤了1601、1602两套房，眼下，只要将两套房之间的隔墙打通，就可以“二合一”为180多平米的大房子，但现在房价这么高，洪叔很难同时将两套房以高价出手。小王补充说：“建议你们买房一步到位，等孩子长大了也有婚房，如果你们愿意同时吃下两套，我保证帮你们以优惠价成交。”大孟找妻子小芳合计了一番：买一套180平米房子的契税是3％，而买同等面积的两套房子的契税却只要1。5%，光契税就可以省下3万元。总价虽说高了些，但毕竟可以享受价格和税费优惠，于是他们决定立即出手。 很快，双方签订了房地产买卖合同，大孟给洪叔10万元定金，并将首付款存入二手房交易资金监管账户，只待银行放贷承诺函批下之后，他们就可以要求洪叔去办理房产过户手续了。 眼看一切顺利，小芳却听到一个不利的消息。这天，银行工作人员告诉她：“国家刚出台了房产调控新政策，本地户籍居民家庭不能购买第三套住房。您先生之前已经买了一套房子，您这次最多只能再买一套，不能同时买两套。” 小芳吓了一跳：我们什么时候买过房子啊？在她厉声追问下，大孟只得“招供”。原来，大孟私下以自己名义买过一处房产供父母居住，怕小芳有什么误会，一时没有告诉她。小芳觉得委屈，这么大事情，丈夫竟然背着自己自作主张。 夫妻俩吵归吵，但必须面对现实，那套“二合一”的房子是买不成了，但要收回10万元定金，就必须解除合同。 他们找到洪叔，说明情况，可洪叔表态明确：“合同白纸黑字，你违约了，10万元就不能退你！”大孟着急地说：“我可不是故意违约呀，怎么能平白无故损失10万元？”洪叔比他们还着急：“你们损失？现在我房子都卖不出去了，还不是为了等你们啊！” 双方最终谈不拢，大孟很发愁，中介小王提议说：“由于政策变化导致合同无法履行，这在法律上可归入不可抗力，你可以去法院起诉洪叔，要求解除合同，归还定金。” 大孟只得到一家律师事务所咨询，律师听后劝道：“您的情况还不属于不可抗力，但根据情势变更原则，只要作为合同基础的客观情况发生了无法预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，您就可以申请法院变更或解除合同。此外，您所交的10万元定金属于违约定金，只要法院撤销了合同，判定您不违约，您补偿了洪叔的相关费用和损失后，您就可以收回定金了。”听了律师一番解说，大孟毅然决定去法院起诉洪叔，讨回定金。
律师点评：《第三套房引发的纠纷》讲的故事，主要涉及的是关于可撤销或可变更合同的有关法律方面的规定。当事人签订合同后，因无法预见的国家政策变动等“情势”出现，使订约时的履约基础和客观情况发生了根本性的变动，履行合同将对一方当事人显失公平或者不能实现合同目的，根据诚实信用基本原则及相关审判实践，受影响一方当事人可请求法院适用“情势变更”原则撤销或变更合同。 故事中大孟所购房屋出现的第三套房屋案例，明显属于“情势变更”范畴，故可以通过主张撤销或者变更合同，以最终达到“基本公平”的结果。 |
