选址的艺术(10)

    误区二：位于新建的大型商业街区说到新建设的大型商业社区，不得不提到城市建设。拿北京为例，列入北京的“十五”规划的四条环线：二环、三环、四环、五环构成北京城市商业开发的“四条金带”。二环路带来大量车流，车流能带来人流。三环路是家居用品的一个环型商圈，许多家居用品，包括各种各样的家具、家庭摆件、家庭装修材料都在这个商圈。四环路沿线则构成了“厨房用具”的一个商圈，是为居民家庭厨房里各种各样的用具和用品提供服务。五环路被称为“批发配送带”。因为从外省市往北京调运的商品，远远高于从北京往外出的商品。此外，北京城市规划确定了10个边缘集团正在进行大规模的房地产开发，到了2010年，10个边缘集团的人口总量将达到200万。这些区域也是未来社区商业发展的一个重心。

    面对上述的这些城市边缘的大型商业社区，应该说商业前景广阔，作为商业投资当然是无可厚非。从商业经营角度看，人口的聚集是一种稳定的商机，这种商机对于商业房地产的开发提供了可观的发展前景。然而目前，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构与商业服务的配比问题。比如说天通苑、回龙观、望京等地，不管是住宅还是商业房地产，开发规模都是很大的。但是，在这样的区域，要开发多大面积的商业地产，商业服务的实际需求和商业地产的开发面积即商业服务的配比还要进行仔细调查和测算。此外，还要从顾客的角度去分析，顾客是一种什么状态，是一种什么心理都需要了解清楚。例如北京的团结湖小区在“***”以前就形成规模了，到上世纪70年代中期，团结湖小区中的商业设施大部分都亏损，就是没有考虑到人口的流向问题。

    专家分析，这种新建的大型商业街区究竟能不能够入驻？在考察时应该做到上节的“五看”内容。

    误区三：喜欢与优秀的商业企业相邻，比如许多人认为沃尔玛是世界上零售巨头，与她比邻一定会提高自己企业的声望和价值。但事实并非如此简单，达拉斯克罗控股的常务董事罗伯特·姆斯莱恩说：我害怕沃尔玛，同时不想购买沃尔玛入租的购物中心场地。为什么？沃尔玛习惯先建店，然后在5至10年里将其关闭，再在附近新建一个超大型市场。当然，沃尔玛会继续支付租金，但是事实上空的铺面不会给你带来任何好处。这样的事情在国外是这样，在国内虽然还没有表现出来，但是在选择合适的邻居的时候一定要考虑清楚。

    专家分析，好邻居是否就能带来好生意呢？这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。例如目前越来越多的咖啡店进驻大型购物中心，以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，有没有长期经营打算你都要考察清楚。

    选择合适的相邻企业应注意以下几点：第一，当自己企业弱小时候，谁都希望让别人为自己衬托，但是你要考虑别人是否有这个能力，并且和自己的企业经营范围和定位是否冲突？第二，凿壁借光的时候不要让邻居把自己的生意抢了。第三，看看邻居“商德”如何？“商德”不佳的邻居会令你“偷鸡不成反蚀把米”，邻居的某些违规行为会导致你的企业无法正常进行销售。

    选址十不宜

    事实上，有的人往往犯一般性的错误，反复的提示是有必要的。商人们经过数次的开店、转让、关闭，最后得出了常见十条选址“禁忌”，对于新开店者应把这些因素考虑进去，慎重行事。

    ★西晒的门面要慎选。有时候西晒店位置不错，但到了炎热的夏季，如果没有空调，顾客是不愿意冒着大汗购物的。

    ★风口位置的要慎选。在北方城市的冬季寒风袭人。

    如果店门朝风（一般朝西北方向），对顾客入店会产生麻烦；

    ★店面地面与路面不平的慎选。高低不平影响顾客进店。

    ★店面在斜坡上要慎选。斜坡影响车辆停放，不利顾客进店购物。

    ★快车道旁开店要慎重。路边无法穿过，影响顾客流动。

    ★居民稀少的地区开店要慎重。居民区流动人口少，加之居民增长慢，没有固定的消费者。