选址的艺术(6)

    从上表我们可以看出，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。

    作进一步的考察

    在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况：

    第一个方面，店面本身的情况。

    如今的经济社会变化日新月异，到处都有动迁房或准动迁房。因此，创业的小老板一定要多多观察市政建设的动态。地段越好的门面风险越大，一旦碰上动迁，补偿金可是房东拿的。对于小老板来说，借下门面、装修，已有所投资，刚开店时，生意不一定好，有点起色了，房子又要拆了。因此，老城厢、旧房子最好不要去租，以免“后遗症”。

    开洗衣店的张小姐不久前在北京繁华的新街口找到了一个店面，这个面积达60平方米的小店，每天的人流量确实很可观，不知道为什么租金却非常便宜，每月只要1800元，张小姐还以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了二万多元才装修一番，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》竟摆在了她的面前。原来，以前这家的店主通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，设了个圈套箍让张小姐钻了正着。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。

    第二个方面，房东的背景。

    有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。

    第三个方面，同业竞争情况。

    主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。

    第四个方面，客流状况

    “客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：

    ★附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；

    ★过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；

    ★客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。

    选址要五看

    选址是否成功直接影响你以后开店的业绩，所以开店前的选址是很重要的，千万不可“一选而定”的盲目去选址，要学会选址前的“五看”。

    首先要看位置（商业区位）。对于商业物业投资来说，“店址、店址、还是店址”是永恒的投资法则。商业物业投资时在价格上做到“货比三家”是很难的，有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差万里。因此，有些商业物业贵自有其贵的理由。试想，非商业区的商业物业尽管价格便宜，但如果“营业员比顾客还多”，投资收益将从何谈起！

    其次要看规模。主要是看商业物业自身的规模和商业物业所处地区的商圈规模。一方面，从商业物业的自身规模来看，由于现代商场已逐渐向“大而全”的经营方向发展，因此规模大才能引来大商家进驻，也便于商家在经营业种和业态选择上做到游刃有余，而且规模太小的话，客流量可能会受到限制；另一方面，从商业物业所处地区的商圈规模来看，一个城市的商圈规模一般分为三个级别，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈，不同规模（级别）的商圈其市场份额是不同的，核心商圈的市场份额一般在55%至70%，次级商圈一般在15%至25%，边缘商圈则只有5%至15%。因此，在选择投资对象时，其所处商圈的规模也是一个重要的考察因素。