选址的艺术(8)

    正确选择店址，是开店赚钱的首要条件。一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意，大则还可能导致“关门大吉”。所以选址前的调查对于日后的店铺生意有极大的影响力，科学选址将使你获得“地利”优势而生意兴隆。有关选址前的人口与购买力分析，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

    ★常住人口数

    ★家庭及构成

    ★人口密度

    ★教育程度

    ★从事行业

    ★自然增加率

    ★人口增加率

    ★家庭人均收人

    ★白天流动人口数

    ★年龄构成

    ★家庭年支出及支出结构

    有关人士对这些主要项目做了以下分述。

    家庭人口及收入水平

    家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

    人口密度调查

    一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

    要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

    白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

    人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

    客流量调查

    一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

    各站上下车乘客人数历年来的变化。

    上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

    上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

    根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。

    一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

    ★居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

    ★日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

    ★火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

    ★体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

    购买力的分析

    商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入月在千元左右的约占50%，500—1000元的占20%，1000—1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%；人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

    企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。