选址的艺术(4)

    OK盘福店处在盘福路从解放北路到东风路立交之间的区域，这一路段是个东高西低的斜坡。按照便利店选址的经验，在有斜坡的地方，选在坡上比在选在坡下要好，因为下坡的行人过往较快，路边的店铺不易引起行人的注意。OK盘福店位于靠近解放北的一侧，即斜坡中段地势较高处，较易引起行人的注意。

    此外，作为这一选址的最有力支持，OK盘福店的店址是OK便利店的合作伙伴之一——广州粮食集团旗下的物业，其前身是粮食集团的8字店，租金较低。在眼下广州商铺物业租金高企的背景下，OK在这方面具有其它商家不具备的优势。所以盘福店的这一选址，可谓天时、地利、人和兼得。

    商圈分析的内容及步骤

    决定店址有一项重要工作，那就是对门店周围的商圈考察。商圈是指门店能够吸引顾客到门店购物的有效距离。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区的商圈大小也是有所不同。一般面积在一百平米左右的便利店的商圈是骑车十分钟车程内的范围，而面积在3-5万平米的大型仓储超市的商圈会达到方圆20-30公里左右。

    商圈的确定

    商圈，意指在店址坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米（购物不方便、缺乏竞争等因素），视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。

    一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。

    经营一家成功的店铺，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。

    对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

    但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

    尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

    商圈分析的内容

    商圈一般被划分为3层，主要商圈（primary zone），次要商圈（secondary zone）和外层商圈（tertiary zone）。通常主要商圈是指占门店的总顾客量的60-65%的顾客所在的区域。次要商圈通常会产生门店20%的销售额，外层商圈属于顾客只是极少光临的区域范围，仅占门店日常销售的10-15%所有区域范围。

    对于门店商圈的考察具体的项目很多，日常商圈分析的内容有：

    ★人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近地区顾客数量和收入水平。

    ★劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

    ★供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

    ★促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

    ★经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。